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明年楼市走向大方位还是清晰的,2019年买房要关注三个方面

发表时间:2018/11/26 17:21:00  来源:8009
  对于楼市走向,我们不同群体关注的点不一样,对房地产市场判断也大相径庭。比如说开发商,从各大老板表态来看,对明年楼市相对谨慎,从拿地进程我们也可看出一二,这主要受制于房地产开发融资受限,开发商不敢大展拳脚,谨慎来源于对房企安全的判断,实际上,他们雄心可不减,相信到年底或明年初,大家看到的房企在2019年销售目标绝不会少,仅是在销售增速有所下调,绝对销售目标还会继续增长。

1.高品质房子更受到大众青睐

除极个别情况外,我们大众的购房习惯遵循“人往高处走”。人生几十年,我们始终在追寻美好的东西,房子也不例外,没买房时,希望买套房子,有了房子,希望换大房子。一般说来,从自住角度考虑,下一次选择的房子,一定比现在的房子品质更好、居住舒适度也更高。

回想到在住房商品化改革之前,我们许多60后、70后,能够有一套公家分配的房子已然很自足。随着经济社会发展,人们生活水平提高,住房产品不断更新换代,我们80后、90后,甚至后面的00后,都不拘泥于现有住房居住功能,他们更注重享受功能,比如小区绿化、物业管理水平、住房功能设计、环保以及小区周围的配套设施等。如果经济条件允许,基本会尽最大力量去选择自己喜欢的高品质住房。所以,开发商也在顺应时代潮流,不断设计出高技术、高科技含量的产品出来,以迎合购房消费者。当然,房价也是一路水涨船高。

2.多居室需求呈现快速增长趋势

一方面,按照改善需求角度来看,人们都希望自己住的房子越大越好,房间多些,功能则会更全些,比如除了卧室外,还有健身房、书房、储藏室等等。另一方面,随着二套政策放开,以前两居室都可以满足居住功能,现在可能需要三室、四室才能住得下,这部分住房需求,或者说是置换需求还是处于释放期。

从国家住房政策来看,我们以前由于条件匮乏,只能建很多小户型,而这几年,又受到楼市调控政策影响,比如说一些城市在土地出让时,规定90平米户型必须达到一定比例,开发商在这种情况下建造出来的房子,小户型就相对较多,大户型相对较少。有人说,随着年轻人、老人越来越喜欢独居,小户型更受欢迎,这有一定道理。但就目前来说,还没到那个时候,因为我们许多家庭由于二胎的缘故,大户型更是他们的刚性需求,这在很长一段时间难以改变。当然,在价格方面,一般来说,普通住宅大户型单价更低,高端住宅大户型单价反而更高。

3.房贷利率有下调空间,但货币增速在放缓

作为普通购房者来说,除了房子价格外,最关心的莫过于房贷利率。记得10年前,我们一些购房者买房时,可以享受到基准利率最低7折的住房按揭贷款,居然比同期的住房公积金贷款利率还低,这是何等幸福?但时过境迁,房贷利率基本跟随经济变化周期调整。从历史上看,少则一年,多则5-6年为一个周期。如96年-02年,07年-08年,11年到16年,目前我们处于房贷利率调整的第四个周期,17年-至今,目前已经持续近两年。根据目前各大金融机构分析报告来看,最快年底,最迟明年3月份以后,我们的房贷利率可能有一个整体下调过程。

我们说利率下调是因为经济发展需要,同样,货币政策也随着经济走势而定。多年来,我国的M2增速都保持在两位数以上,今年以来我们货币增速已经跌至个位数,在新公布的10月份M2增速触及8%达历史最低。这显然不是个例,这是趋势。这与我们的经济增长速度和方式有关,我们不能再依靠货币超发来推动经济增长。那么,房地产多年来受货币超发的增长态势也会受到抑制。往后,房地产高增长也确实不具备货币基础,我们要关注新变化对房地产的影响。

鉴于以上房地产市场形势变化,明年购房我们也需关注3个方面

1.楼市调整期,适当等待或可以减少我们的购房成本

一方面,关于房价。目前,受限价政策影响,新房价格低于二手房,这些地方楼市还有热度。但大部分地方楼市已经出现降温,部分地方房价有实质性的下降。事实上,这是一个正常过程,作为房地产市场主体卖方开发商已率先谨慎,而买方购房者观望氛围浓厚,买卖双方交集越来越少,反映在二手房市场上就是成交量跌入冰点;另一方面,关于房贷利率。从目前金融态势来看,美国明年加息脚步可能放缓,加之我们经济面临增长压力,从资金成本角度,利率会有下调动力,这为房贷利率下调打开了空间,相信明年整体房贷利率回归基准概率较大。

2.尽量不要用高杠杆购房,注意控制风险

依靠货币超发的时代真的过去,池子就这么大,所以,流入到房地产的资金也会同比例调整。全国房价基数已超8500元/㎡,我们说5000元到8000元增长相对容易,但如果8000到1万则需要更长时间,毕竟基数大了,所需要的货币量更多,所以,在资金成本高企的现状下,房价不涨或者缓涨就意味着亏本。另外,国内和国际经济环境也面临曲折和不确定性,如果购房杠杆过高,我们部分购房人可能面临还贷风险。所以,笔者建议,买房要对自己的工作和还贷能力做一个评估,在理所能力范围考虑购房的事。

3.置换高品质住宅产品,注重地段、物业和配套预期

俗话说,物以稀为贵,好的住宅产品受到更多人青睐,所以价值也最高。房子是大宗商品,也是不动产,但并不是一买下来就不动。即使你的房子是用来抗通胀或者增值的,也是需要腾挪的。我们知道,不同的住房产品,保值升值幅度是不一样的,有的还差距很大。这主要跟产品本身品质、地段和物业等有关。就拿小区物业来说,小区不一定保持有好物业,但差物业一定能让小区居住舒适度降低,住房价值降低。并且,差物业管理过的小区,后期是很难纠正过来的。再如地段,好地段一般有交通、商业配套、学区加持,房子想不保值增值都难。所以,即使在楼市调整期,保留核心地段物业也相对抗调整,待春暖花开时,更会一骑绝尘。

  楼市

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